Spór o wspólny dom, brak dostępu do mieszkania, nierozliczony remont albo niejasny stan prawny działki wymagają ustalenia, komu przysługują prawa i czego można skutecznie żądać. Kancelaria Adwokacka Michał Ciupa i Partnerzy w Katowicach pomaga osobom prywatnym w sprawach dotyczących własności, współwłasności, korzystania z nieruchomości oraz rozliczeń majątkowych.
Prowadzimy sprawy o zniesienie współwłasności, dopuszczenie do korzystania z nieruchomości, rozliczenie nakładów, zasiedzenie i służebności. Przy zakupie i sprzedaży pomagamy ocenić stan prawny nieruchomości oraz warunki umowy. Doradzamy także w sprawach najmu i rozliczeń po zakończeniu związku nieformalnego. Obsługujemy klientów z Katowic i województwa śląskiego, a także osoby mieszkające za granicą, których sprawa dotyczy nieruchomości w Polsce.
Podczas konsultacji z adwokatem ustalamy możliwe rozwiązania, potrzebne dowody i koszty.
Przygotowujemy porozumienia, prowadzimy negocjacje i reprezentujemy klientów przed sądem.
Umów konsultację w sprawie nieruchomości

W jakich sprawach pomagamy

• Drugi współwłaściciel zmienił zamki, odmawia wydania kluczy albo samodzielnie wynajmuje wspólną nieruchomość.
• Chcesz zakończyć współwłasność, przejąć dom ze spłatą pozostałych osób lub otrzymać spłatę swojego udziału.
• Finansujesz utrzymanie lub remont nieruchomości, a pozostali właściciele odmawiają rozliczenia.
• Kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie, dom, działkę albo udział i potrzebujesz oceny dokumentów oraz warunków transakcji.
• Długo korzystasz z gruntu bez uregulowanego tytułu prawnego albo inna osoba wystąpiła o zasiedzenie Twojej nieruchomości.
• Masz problem z dojazdem, granicą działki, służebnością mieszkania, urządzeniami przesyłowymi lub uciążliwym sąsiedztwem.
• Spór dotyczy najmu, kaucji, wypowiedzenia umowy lub wydania lokalu.

Pilny kontakt jest szczególnie ważny po odebraniu dostępu do nieruchomości, doręczeniu pisma z sądu, uchwały wspólnoty lub wypowiedzenia najmu. Podaj datę zdarzenia albo doręczenia. Roszczenie o przywrócenie posiadania wygasa po roku od chwili naruszenia, jeżeli nie jest dochodzone; przy zaskarżaniu uchwały na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali termin wynosi sześć tygodni. Początek i sposób zachowania tych terminów opisujemy niżej.

Korzystanie ze wspólnego domu lub mieszkania

Odmowa dostępu i wyłączne korzystanie przez drugą osobę

Jeżeli współwłaściciel uniemożliwia wejście do domu lub korzystanie ze wspólnych pomieszczeń, analizujemy możliwość żądania dopuszczenia do współposiadania, ustalenia sposobu korzystania albo udzielenia zabezpieczenia na czas sporu. Znaczenie mają wcześniejsze uzgodnienia, faktyczny sposób korzystania i prawa wszystkich zainteresowanych.

W określonych okolicznościach można również dochodzić wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości z naruszeniem uprawnień drugiego współwłaściciela. Sam fakt, że jedna osoba mieszka w całym domu, nie przesądza o obowiązku zapłaty. Sprawdzamy, czy doszło do wyłączenia pozostałych osób ze współposiadania, jakie były uzgodnienia oraz czy i od kiedy spełnione są przesłanki roszczenia.

Wspólnota mieszkaniowa i zaskarżanie uchwał

Zasady zarządu nieruchomością wspólną zależą od umowy określającej sposób zarządu i liczby lokali. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie przekracza trzech, przy braku odmiennego umownego uregulowania do zarządu stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 18–19 ustawy o własności lokali).

Jeżeli do zaskarżenia uchwały stosuje się art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel ma sześć tygodni na wniesienie pozwu. Termin biegnie od podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o treści uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów. Sam pozew nie wstrzymuje wykonania uchwały; można wystąpić o jego wstrzymanie przez sąd. Sprawdzamy uchwałę, sposób jej podjęcia i doręczenia oraz podstawy zakwestionowania.

Ochrona własności, posiadania i pilne działania

Ochrona własności służy między innymi odzyskaniu nieruchomości od osoby niemającej skutecznego prawa do jej zajmowania lub powstrzymaniu naruszeń (art. 222 Kodeksu cywilnego). Ochrona posiadania dotyczy samowolnej zmiany dotychczasowego stanu faktycznego. W sprawie o naruszenie posiadania sąd bada ostatni stan posiadania i fakt naruszenia, a nie rozstrzyga samego prawa własności (art. 478 Kodeksu postępowania cywilnego).

Roszczenie o przywrócenie posiadania wygasa, jeżeli nie jest dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia (art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego). Samo wysłanie wezwania do wydania kluczy nie zastępuje dochodzenia roszczenia przed sądem. W relacjach między współposiadaczami ochrona posesoryjna jest wyłączona, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania (art. 346 Kodeksu cywilnego). Nadal trzeba ocenić roszczenia wynikające z własności, w tym prawo współwłaściciela do współposiadania.

Po zmianie zamków, zablokowaniu przejazdu lub zajęciu części gruntu warto zabezpieczyć zdjęcia, wiadomości, daty zdarzeń i dane świadków. Samodzielne przełamanie zabezpieczeń lub usunięcie drugiej osoby może prowadzić do kolejnych naruszeń; ustawowa samopomoc ma wąskie granice. Jeżeli potrzebna jest ochrona przed końcem sprawy, oceniamy możliwość zabezpieczenia sądowego, na przykład czasowego uregulowania korzystania z nieruchomości. Co do zasady trzeba uprawdopodobnić roszczenie i interes prawny w zabezpieczeniu. Sąd ocenia te przesłanki oraz adekwatność żądanego środka (art. 730 i 730¹ Kodeksu postępowania cywilnego).

Nakłady, opłaty i przychody z nieruchomości

Koszty utrzymania, wydatki na remont i pieniądze uzyskane z najmu mogą wymagać rozliczenia między współwłaścicielami. Punktem wyjścia jest udział w pożytkach, przychodach, wydatkach i ciężarach stosownie do wielkości udziałów (art. 207 Kodeksu cywilnego). Znaczenie mogą mieć jednak umowa o korzystanie z nieruchomości i charakter konkretnego wydatku.

Analizujemy w szczególności:

• podatki, ubezpieczenie oraz koszty koniecznych napraw i utrzymania nieruchomości;
• wydatki na remont, rozbudowę i ulepszenia, z uwzględnieniem zgód i wcześniejszych ustaleń;
• przychody z najmu oraz obowiązek przedstawienia rozliczenia osobom, które nimi nie zarządzały;
• opłaty za media związane z faktycznym korzystaniem przez poszczególne osoby;
• spłaty wspólnych zobowiązań, których podstawę rozliczenia trzeba ustalić osobno.

Faktura wystawiona na jednego współwłaściciela nie przesądza o obowiązku zwrotu całej kwoty przez pozostałych. Sprawdzamy, kto zapłacił, czego dotyczył wydatek, czy był uzgodniony i jakie znaczenie ma dla wartości nieruchomości. Wycena może wymagać opinii rzeczoznawcy majątkowego, a w postępowaniu sądowym — dowodu z opinii biegłego odpowiedniej specjalności.

Rozliczenia trzeba zgłosić we właściwym postępowaniu i czasie. Roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania wspólnej rzeczy, podlegające rozpoznaniu w sprawie o zniesienie współwłasności, należy zgłosić w tym postępowaniu. Po uprawomocnieniu się postanowienia znoszącego współwłasność nie można ich później dochodzić, nawet jeżeli nie zostały zgłoszone — w zakresie wynikającym z art. 618 § 1 i 3 Kodeksu postępowania cywilnego. Odrębnej oceny wymagają roszczenia powstałe później, na przykład związane z późniejszą spłatą wspólnego długu.

Samo żądanie zniesienia współwłasności nie ulega przedawnieniu, ale roszczenia pieniężne związane z nieruchomością mogą się przedawniać. Terminy ustalamy osobno dla każdego żądania. Nieprzedawnialność żądania zniesienia współwłasności wynika z art. 220 Kodeksu cywilnego.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności prowadzi do zakończenia wspólnego prawa własności i ustalenia, komu przypadnie nieruchomość lub pieniądze z jej sprzedaży. Co do zasady może go żądać każdy współwłaściciel, także mający niewielki udział (art. 210 Kodeksu cywilnego). Wielkość udziału nie daje pierwszeństwa do przejęcia domu lub mieszkania.

Porozumienie u notariusza lub postępowanie przed sądem

Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Pomagamy uzgodnić warunki podziału, rozliczenie wydatków, termin wydania nieruchomości oraz zabezpieczenie spłat. Przy wspólnej sprzedaży ustalamy zasady wyboru nabywcy i rozliczenia ceny.

Mediacja może pomóc uzgodnić sposób korzystania, spłaty i rozliczenia. Jest dobrowolna (art. 183¹ § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Adwokat reprezentujący jedną stronę i bezstronny mediator pełnią odrębne role. Informacje o prowadzeniu mediacji znajdują się na stronie Centrum Mediacyjnego MCP.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, przygotowujemy wniosek do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. W sporze o sposób zniesienia współwłasności punktem wyjścia jest podział fizyczny, o ile spełnia warunki z art. 211 Kodeksu cywilnego. Sąd uwzględnia zgodny wniosek wszystkich współwłaścicieli, jeśli spełniono wymagania art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, w tym zgodność z prawem i brak rażącego naruszenia interesów uprawnionych.

We wniosku trzeba dokładnie określić nieruchomość i przedstawić dowody własności (art. 617 Kodeksu postępowania cywilnego). Przy podziale nieruchomości na części projektowany podział musi być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych (art. 621). Nie oznacza to obowiązku zamawiania pełnego projektu geodezyjnego przed każdą sprawą. Zakres dokumentacji i etap jej przygotowania zależą od proponowanego rozwiązania. Przy gruntach i gospodarstwach rolnych uwzględniamy szczególne ograniczenia.

Wartość nieruchomości, spłaty i kredyt hipoteczny

Wysokość spłaty zależy między innymi od wartości nieruchomości, udziałów i należnych rozliczeń. Gdy wartość jest sporna, sąd może skorzystać z opinii biegłego. Pomagamy ocenić operat, przygotować zarzuty do opinii i przedstawić dokumenty dotyczące stanu nieruchomości.

Przy zasądzaniu spłat lub dopłat sąd określa termin i sposób zapłaty oraz odsetki, a w razie potrzeby także zabezpieczenie. Raty mogą obejmować okres nieprzekraczający łącznie dziesięciu lat, ale uczestnik nie ma automatycznego prawa do tak długiej spłaty. Znaczenie mają realna możliwość zapłaty i interes osoby oczekującej na pieniądze (art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego).

Przejęcie własności przez jednego współwłaściciela nie zwalnia samo przez się drugiego kredytobiorcy z obowiązków wobec banku. Zwolnienie z długu wymaga odrębnego rozwiązania z udziałem wierzyciela. Osobno analizujemy los hipoteki i wpływ obciążenia na rozliczenia; salda kredytu nie należy mechanicznie odejmować od wartości nieruchomości w każdej sprawie.

Rozliczenia nieruchomości po związku nieformalnym

Wspólne zamieszkiwanie i prowadzenie gospodarstwa domowego nie tworzą małżeńskiej wspólności majątkowej. O własności decydują tytuły prawne do nieruchomości. Finansowanie zakupu, budowy lub remontu może uzasadniać roszczenie pieniężne, ale samo w sobie nie daje udziału we własności.

Po rozstaniu ustalamy, czy chodzi o zniesienie współwłasności, zwrot pożyczki, rozliczenie nakładów, spłatę wspólnego długu czy bezpodstawne wzbogacenie, czyli korzyść uzyskaną kosztem drugiej osoby bez podstawy prawnej. Znaczenie mają ustalenia partnerów, cel wpłat, źródło środków i sposób korzystania z domu.

Pomagamy osobom żądającym zwrotu środków oraz tym, do których skierowano roszczenie. Zakres rozliczeń po rozstaniu zależy od podstawy poszczególnych wydatków. Oddzielnie oceniamy koszty wspólnego życia, darowizny, pożyczki i inwestycje w cudzą nieruchomość.

Rozliczenia nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków opisujemy na podstronie „Podział majątku i rozdzielność majątkowa”. Gdy nieruchomość wchodzi w skład niepodzielonego spadku, sprawa może wymagać działu spadku, omówionego na podstronie „Spadki, testamenty i zachowek”.

Stan prawny nieruchomości i bezpieczeństwo transakcji

Księga wieczysta, dokumenty i prawa innych osób

Przed zakupem lub sprzedażą mieszkania, domu, działki albo udziału ustalamy, jakie prawo jest przedmiotem transakcji: własność nieruchomości, udział, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy użytkowanie wieczyste. Sprawdzamy księgę wieczystą, podstawy nabycia, hipoteki, służebności, ujawnione roszczenia i wzmianki o wnioskach. Przy nieruchomościach rolnych oceniamy ograniczenia obrotu i uprawnienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa; niewielki udział w dużej nieruchomości nie jest tym samym co nabycie małej, odrębnej nieruchomości.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, odrębnym od własności mieszkania (art. 244 Kodeksu cywilnego). Może nie mieć założonej księgi wieczystej. Wówczas szczególnego znaczenia nabierają dokumenty spółdzielni i stan prawny gruntu. Wpis w księdze wieczystej nie zastępuje sprawdzenia dokumentów i rzeczywistego sposobu korzystania. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę przy spełnieniu ustawowych warunków i ma wyjątki. Wzmianka o wniosku lub ostrzeżenie o niezgodności wyłączają tę ochronę; ich treść trzeba wyjaśnić przed transakcją (art. 5-8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Badamy również najem, służebność mieszkania i inne prawa osób korzystających z nieruchomości.

Wydruk z bezpłatnego podglądu księgi wieczystej służy zapoznaniu się z wpisami. Moc dokumentów wydawanych przez sąd mają natomiast odpowiednie dokumenty elektroniczne pobrane z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych oraz ich wydruki, jeżeli umożliwiają weryfikację z bazą danych (art. 36⁴ ust. 3-7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Pomagamy ocenić umowę przedwstępną, zasady zapłaty ceny, zadatku lub zaliczki, warunki finansowania i wydania nieruchomości. Gdy treść księgi nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, dobieramy właściwy sposób jej uporządkowania, w tym – gdy jest potrzebne – postępowanie o uzgodnienie treści księgi.

Przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką potrzebne są aktualne informacje banku o zadłużeniu i warunkach zwolnienia zabezpieczenia. Pomagamy powiązać zapłatę części ceny na spłatę kredytu z dokumentami potrzebnymi do wykreślenia hipoteki.

Możliwość zabudowy i legalność istniejących obiektów

Przed zakupem działki sprawdzamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obowiązywanie planu ogólnego gminy oraz możliwość uzyskania lub wykorzystania decyzji o warunkach zabudowy. Od 1 września 2026 r. wydanie takiej decyzji na wniosek złożony od tej daty wymaga wejścia w życie planu ogólnego; wyjątek dotyczy terenów zamkniętych. Wcześniejsze sprawy podlegają regułom przejściowym (art. 59 ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw).

Obowiązujące plany miejscowe zachowują moc. Gdy inwestycja wymaga decyzji o warunkach zabudowy, sprawdzamy także wymóg położenia działki w obszarze uzupełnienia zabudowy i wyjątki od niego. Nie każda inwestycja poza takim obszarem jest wykluczona (art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Znaczenie mają również prawny dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie i okres ważności posiadanej decyzji.

Przy zakupie zabudowanej nieruchomości analizujemy pozwolenia, zgłoszenia, dokumenty dotyczące użytkowania oraz zgodność zabudowy z dokumentacją. Sposób rozwiązania problemu samowoli lub odstępstw od projektu zależy od rodzaju prac i ich dat. Uproszczona legalizacja samowolnej budowy na podstawie art. 49f Prawa budowlanego wymaga upływu co najmniej 20 lat od zakończenia budowy. Zastosowanie tej procedury po co najmniej 10 latach od zakończenia robót dotyczy określonych istotnych odstępstw od pozwolenia lub projektu (art. 50 ust. 6 pkt 2). Sam upływ czasu nie legalizuje obiektu.

Sprawdzamy również obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub odpowiedniej kopii przy najmie, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków (art. 3 i 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków).

Zasiedzenie nieruchomości i udziału

Zasiedzenie pozwala nabyć własność wskutek odpowiednio długiego posiadania nieruchomości jak właściciel, zwanego posiadaniem samoistnym. Co do zasady wymagane jest nieprzerwane posiadanie przez 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze; dobrą lub złą wiarę ocenia się na chwilę uzyskania posiadania (art. 172 Kodeksu cywilnego). Dobra wiara oznacza usprawiedliwione okolicznościami przekonanie o przysługiwaniu prawa własności; samo przekonanie zainteresowanej osoby nie wystarcza.

Najem, użyczenie czy zgoda właściciela na zamieszkiwanie nie są same w sobie posiadaniem jak właściciel. Samo opłacanie podatku, koszenie działki albo przeprowadzenie remontu również nie przesądza o zasiedzeniu.

Zasiedzenie udziału innego współwłaściciela wymaga wykazania, od kiedy i w jaki sposób posiadanie zaczęło wykraczać poza wykonywanie własnych uprawnień. Zmiana powinna być dostrzegalna dla pozostałych współwłaścicieli. Długotrwałe korzystanie z całej nieruchomości przy ich bierności nie wystarcza samo przez się do wykazania nabycia udziałów.

Przygotowujemy wnioski o stwierdzenie zasiedzenia i reprezentujemy właścicieli kwestionujących takie żądanie. Badamy historię posiadania, dokumenty i zeznania świadków, możliwość doliczenia posiadania poprzednika oraz zdarzenia wpływające na bieg terminu. Uwzględniamy przepisy przejściowe i ochronę małoletniego właściciela: zasiedzenie przeciwko niemu nie może zakończyć się wcześniej niż dwa lata po uzyskaniu pełnoletności (art. 173 Kodeksu cywilnego).

Służebności, dojazd i spory sąsiedzkie

Służebność pozwala korzystać z cudzej nieruchomości w określonym zakresie lub ogranicza sposób wykonywania prawa własności. Pomagamy ustalić treść tego prawa, zasady jego wykonywania, wynagrodzenie oraz możliwość zmiany lub zniesienia służebności.

Brak odpowiedniego dojazdu i droga konieczna

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, może istnieć podstawa do ustanowienia drogi koniecznej za wynagrodzeniem. Przy wyborze przebiegu drogi uwzględnia się potrzeby nieruchomości, możliwie małe obciążenie gruntów sąsiednich oraz interes społeczno-gospodarczy. Najkrótszy lub najwygodniejszy przejazd nie musi być rozwiązaniem uzasadnionym prawnie (art. 145 Kodeksu cywilnego).

Analizujemy umowy, wpisy w księgach, mapy i faktyczny przebieg dojazdu. Reprezentujemy zarówno osoby potrzebujące dostępu, jak i właścicieli gruntów, które miałyby zostać obciążone.

Służebność mieszkania

Służebność mieszkania daje określonej osobie prawo korzystania z cudzej nieruchomości na warunkach wynikających z aktu ustanawiającego prawo i przepisów o służebnościach osobistych. Art. 301–302 Kodeksu cywilnego reguluje między innymi przyjmowanie innych osób na mieszkanie i korzystanie ze wspólnych pomieszczeń. Sprawdzamy zakres prawa oraz wzajemne obowiązki uprawnionego i właściciela. Zmiana właściciela nie oznacza sama w sobie wygaśnięcia służebności.

Słupy, przewody i rurociągi na działce

Gdy na działce znajdują się urządzenia przesyłowe, analizujemy tytuł prawny przedsiębiorcy, dokumentację urządzeń i dotychczasowy sposób korzystania z gruntu. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za jej ustanowienie – po sprawdzeniu przesłanek z art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego.

Sama obecność urządzenia nie przesądza o prawie do zapłaty lub jego usunięcia. Znaczenie mogą mieć wcześniejsze umowy, decyzje administracyjne i zasiedzenie. Roszczenia za dotychczasowe korzystanie z gruntu wymagają odrębnej oceny podstawy prawnej, okresu korzystania i przedawnienia.

W sprawach urządzeń istniejących przed 3 sierpnia 2008 r. znaczenie ma także ocena skutków rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, dotyczącego zasiedzenia służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu. Jego skutki prawne pozostają sporne. Nie daje ono każdemu właścicielowi pewnego roszczenia o zapłatę ani gwarancji wznowienia zakończonej sprawy. Każdorazowo analizujemy tytuł przedsiębiorcy, historię urządzeń i wcześniejsze orzeczenia.

Granice działki, ogrodzenie i budowa na cudzym gruncie

Przy sporze o przebieg granicy porównujemy tytuły prawne, dokumentację geodezyjną, mapy i dotychczasowy sposób posiadania. Ustalamy, czy potrzebne jest rozgraniczenie, co do zasady rozpoczynające się przed właściwym organem administracji, czy inne postępowanie. Istniejące ogrodzenie nie musi wyznaczać prawnej granicy nieruchomości.

Przekroczenie granicy przy budowie i wzniesienie budynku na cudzym gruncie podlegają różnym zasadom (art. 151 i 231 Kodeksu cywilnego). Oceniamy możliwość żądania przywrócenia poprzedniego stanu, rozliczenia lub uregulowania praw do gruntu, uwzględniając między innymi dobrą wiarę, sprzeciw właściciela i wartość inwestycji. Samo finansowanie budowy nie daje prawa do przejęcia działki.

Pomagamy również w sporach o nadmierny hałas, dym lub inne oddziaływania z sąsiedniej posesji. Ocena uwzględnia przeznaczenie nieruchomości, warunki miejscowe i skalę naruszenia. Przy ogrodzeniach rozróżniamy koszty utrzymania wspólnie używanej granicznej konstrukcji od kosztów budowy nowego ogrodzenia — obowiązek pokrycia połowy kosztów nowej inwestycji nie powstaje automatycznie.

Najem mieszkania i wydanie lokalu

Pomagamy właścicielom i najemcom przy zawieraniu, wykonywaniu i kończeniu umów najmu. Zakres pomocy obejmuje czynsz, opłaty, kaucję, wady lokalu, naprawy, wypowiedzenie i rozliczenie po zakończeniu najmu. Sprawdzamy umowę, protokół zdawczo-odbiorczy, korespondencję oraz dowody płatności i stanu mieszkania.

Zaległości i wypowiedzenie umowy

Najem lokalu mieszkalnego podlega szczególnym zasadom ochrony lokatorów. Skuteczność wypowiedzenia zależy od jego podstawy, treści, formy i terminów. Nie każda klauzula wpisana do umowy pozwala właścicielowi zakończyć najem ze skutkiem natychmiastowym.

Przy wypowiedzeniu z powodu zaległości na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów zwłoka musi obejmować co najmniej trzy pełne okresy płatności. Wcześniej trzeba pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległych i bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu możliwe jest wypowiedzenie z zachowaniem co najmniej miesiąca naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Sprawdzamy także wymaganą formę i wskazanie przyczyny wypowiedzenia.

Kaucja i rozliczenie po zakończeniu najmu

Kaucja zabezpiecza określone należności wynajmującego. W zwykłym najmie mieszkalnym jej limit wynosi dwunastokrotność, a w najmie okazjonalnym sześciokrotność miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy (art. 6 ust. 1 i art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Co do zasady podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po rozliczeniu zabezpieczonych należności. Przy zwrocie uwzględnia się ustawową waloryzację, także w najmie okazjonalnym (art. 6 ust. 3 i art. 19e). Porównujemy protokoły i zdjęcia, odróżniamy uszkodzenia od zużycia wynikającego z prawidłowego używania oraz weryfikujemy potrącenia.

Najem okazjonalny i dochodzenie wydania lokalu

Przy najmie okazjonalnym weryfikujemy umowę i wymagane załączniki, w tym notarialne oświadczenie najemcy. Właściciel zgłasza zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla swojego miejsca zamieszkania w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Niedopełnienie tego obowiązku wyłącza szczególną procedurę żądania opróżnienia lokalu z art. 19d oraz inne ustawowe ułatwienia tego najmu.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie uprawnia właściciela do samodzielnego usunięcia lokatora, wymiany zamków ani odcięcia mediów w celu wymuszenia wyprowadzki. Dobieramy właściwą procedurę: w zależności od rodzaju najmu może ona obejmować proces o wydanie lokalu albo uzyskanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego po spełnieniu ustawowych warunków. Przymusowe wykonanie następuje przez komornika.

Przy wykonywaniu wyroku eksmisyjnego znaczenie mogą mieć uprawnienie do najmu socjalnego lokalu i ograniczenie eksmisji od 1 listopada do 31 marca, gdy nie wskazano lokalu do przekwaterowania. Ochrona ma wyjątki, między innymi związane z przyczyną eksmisji i rodzajem najmu (art. 14, 16–17 ustawy o ochronie praw lokatorów). Tych zasad nie stosuje się do prawidłowo zawartego i zgłoszonego najmu okazjonalnego (art. 19e). Zakres ochrony ustalamy przed wyborem procedury.

Jak przygotować się do konsultacji

Na pierwszą konsultację warto przygotować:

• numer księgi wieczystej, akt notarialny lub orzeczenie potwierdzające nabycie prawa;
• umowy dotyczące korzystania, najmu, kredytu i wcześniejszych rozliczeń;
• zestawienie spornych kwot, potwierdzenia przelewów, faktury i rachunki;
• korespondencję z drugą stroną, zdjęcia, mapy i dokumenty dotyczące dostępu do nieruchomości;
• przy planowanej transakcji — projekt umowy oraz dostępne dokumenty planistyczne i budowlane;
• pisma sądowe, wezwania, uchwały i wypowiedzenia wraz z informacją o dacie otrzymania;
• krótki opis oczekiwanego rozwiązania, na przykład uzyskanie kluczy, spłaty, zwrotu wydatków albo zakończenie współwłasności.

Nie trzeba mieć wszystkich dokumentów, aby skontaktować się z kancelarią. Wskażemy, które materiały są potrzebne do oceny sprawy i jak można uzupełnić braki. Jeżeli biegnie termin wskazany w piśmie, poinformuj o nim przy umawianiu konsultacji.

Przebieg współpracy i koszty

Pierwszy kontakt służy ustaleniu przedmiotu sprawy, jej pilności oraz możliwości przyjęcia zlecenia. Analiza dokumentów i konsultacja prawna są odpłatne. Zakres pomocy i wynagrodzenie uzgadniamy przed rozpoczęciem pracy.

Po zapoznaniu się ze sprawą omawiamy dostępne rozwiązania, dowody, ryzyka oraz przewidywane wydatki. Dalsza pomoc może obejmować opinię, przygotowanie umowy lub wezwania, negocjacje, mediację albo reprezentację sądową. Zakres zlecenia i wynagrodzenie za dalsze etapy ustalamy przed ich podjęciem.

Wybrane opłaty sądowe według stanu prawnego na 13 września 2026 r. przedstawia tabela. Są one odrębne od wynagrodzenia kancelarii i pozostałych wydatków. Wysokość opłaty zależy od rodzaju składanego pisma oraz zakresu żądania

Podstawy w tabeli odnoszą się do ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy połączeniu żądań lub dodatkowych czynnościach mogą powstać dalsze opłaty.

Dodatkowe wydatki mogą dotyczyć opinii biegłych, dokumentacji geodezyjnej, czynności notarialnych i wpisów w księdze wieczystej. Koszt opinii zależy między innymi od jej zakresu, liczby nieruchomości, potrzebnych oględzin i opinii uzupełniających; przed zleceniem omawiamy możliwe zaliczki. W postępowaniu nieprocesowym zasadą jest ponoszenie przez każdego uczestnika kosztów związanych z jego udziałem, ale ustawa przewiduje wyjątki (art. 520 Kodeksu postępowania cywilnego). Zwrot wszystkich wydatków przez drugą osobę nie jest zagwarantowany.

Jeżeli poniesienie kosztów sądowych zagraża koniecznemu utrzymaniu osoby fizycznej lub jej rodziny, można wystąpić o zwolnienie od tych kosztów, przedstawiając wymagane oświadczenie o sytuacji rodzinnej i majątkowej (art. 102 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Zwolnienie nie obejmuje umówionego wynagrodzenia kancelarii i nie zwalnia z obowiązku zwrotu kosztów przeciwnikowi.

Najczęstsze pytania o nieruchomości i współwłasność

Czy mogę sprzedać swój udział bez zgody innych współwłaścicieli?

Przy współwłasności ułamkowej co do zasady tak — wynika to z art. 198 Kodeksu cywilnego. Nie jest to jednak sprzedaż wybranego pokoju lub piętra. Trzeba sprawdzić szczególne ograniczenia, w tym dotyczące gruntów rolnych, oraz to, czy transakcja obejmuje udział w rzeczy, czy prawa do niepodzielonego spadku. Sprzedaż udziału może też podlegać ustawowemu prawu pierwokupu.

Czy brak zgody drugiej osoby uniemożliwia zniesienie współwłasności?

Nie. Brak porozumienia może oznaczać konieczność postępowania sądowego. Sąd ocenia dopuszczalne sposoby podziału i sytuację uczestników. Znaczenie mogą mieć ustawowe ograniczenia oraz ważna umowa czasowo wyłączająca żądanie zniesienia współwłasności. Takie wyłączenie można uzgodnić na okres nie dłuższy niż pięć lat, z możliwością przedłużenia na zasadach ustawowych. Podstawą jest art. 210 Kodeksu cywilnego.

Czy wyprowadzka oznacza utratę udziału lub obowiązek oddania kluczy?

Sama wyprowadzka nie powoduje utraty własności ani nie rozstrzyga o prawie dostępu. Trzeba uwzględnić umowy, orzeczenia i prawa innych osób. Warto określić zasady dalszego korzystania, przechowywania rzeczy i ponoszenia opłat. Sam brak zamieszkiwania nie powoduje również automatycznie powstania roszczenia o zapłatę od osoby pozostającej w lokalu.

Czy każdy remont mogę rozliczyć proporcjonalnie do udziałów?

Nie automatycznie. Należy ustalić rodzaj i cel prac, uzgodnienia współwłaścicieli, sposób korzystania, poniesione koszty oraz podstawę prawną żądania. Inaczej może być oceniona konieczna naprawa dachu, a inaczej modernizacja pomieszczeń używanych wyłącznie przez jedną osobę. Przed większym remontem warto uzgodnić na piśmie zakres prac i finansowanie.

Czy mogę żądać podziału części wspólnych we wspólnocie mieszkaniowej?

Nieruchomość wspólna związana z odrębną własnością lokali podlega szczególnej zasadzie: dopóki trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia tej współwłasności. Spór o klatkę schodową, dach czy grunt wymaga oceny według przepisów o własności lokali i zasad zarządu daną nieruchomością. Zmiana sposobu korzystania z części wspólnych jest odrębnym zagadnieniem. Ograniczenie wynika z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Czy umowa bez aktu notarialnego i wieloletnie zamieszkiwanie wystarczą do zasiedzenia?

Nie. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Objęcie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy mającej przenieść własność co do zasady nie uzasadnia dobrej wiary. Trzeba jednak przede wszystkim wykazać posiadanie samoistne przez wymagany czas. Zamieszkiwanie za zgodą rodziny lub na podstawie użyczenia nie oznacza automatycznie, że biegnie termin zasiedzenia.

Czy słup na działce zawsze daje prawo do wynagrodzenia?

Nie. Najpierw trzeba ustalić, z jakiego tytułu przedsiębiorca korzysta z gruntu i jaki jest zakres jego uprawnień. Inaczej ocenia się wynagrodzenie za ustanowienie służebności, a inaczej roszczenia za wcześniejsze korzystanie z nieruchomości. Umowy, decyzje administracyjne, zasiedzenie i terminy mogą wpłynąć na możliwość oraz zakres żądania zapłaty.

Czy każda decyzja o warunkach zabudowy wygasa po pięciu latach?

Nie. Pięcioletni termin nie dotyczy decyzji prawomocnych przed 1 stycznia 2026 r. ani decyzji wydanych w sprawach wszczętych przed 16 października 2025 r. (art. 62 ustawy zmieniającej z 7 lipca 2023 r.). Dla pozostałych decyzji objętych art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym termin liczy się od ich prawomocności. Nadal trzeba sprawdzić inne podstawy wygaśnięcia decyzji i możliwość wykorzystania jej dla planowanej inwestycji.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności?

Opłata od wniosku wynosi 1000 zł albo 300 zł, gdy zawiera on zgodny projekt zniesienia współwłasności (art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych; stan na 13 września 2026 r.). Łączny koszt zależy również od wynagrodzenia pełnomocnika, opinii biegłych, dokumentacji i wymaganych wpisów. Przy podziale u notariusza odrębnie ustala się koszty aktu i związanych z nim czynności.

Ile trwa sprawa o zniesienie współwłasności lub zasiedzenie?

Czas zależy przede wszystkim od zakresu sporu, kompletności dokumentów, liczby uczestników i potrzebnych dowodów. Podział może wymagać wyceny oraz prac geodezyjnych. Przy zasiedzeniu znaczenie mają ustalenie zainteresowanych, historia posiadania i ewentualne ogłoszenia. Zgodne ustalenia mogą ograniczyć postępowanie dowodowe. Po ocenie dokumentów omawiamy etapy sprawy i czynniki, które mogą ją wydłużyć.

Czy po zakończeniu najmu mogę wymienić zamki i usunąć rzeczy najemcy?

Nie można w ten sposób zastąpić prawnej procedury odzyskania lokalu. Najpierw trzeba ustalić, czy najem skutecznie się zakończył, a następnie dobrać sposób dochodzenia wydania mieszkania. Zależnie od rodzaju najmu może być potrzebny wyrok albo klauzula wykonalności dla aktu notarialnego. Przymusowe wykonanie należy do komornika, z uwzględnieniem właściwych zasad ochrony lokatora.

Czy sprawę dotyczącą nieruchomości w Polsce można prowadzić z zagranicy?

W wielu sprawach możliwe są zdalna konsultacja, przekazanie dokumentów i działanie przez pełnomocnika. Zakres pełnomocnictwa i jego forma zależą od planowanej czynności. Niektóre działania, w szczególności związane z przeniesieniem własności, wymagają szczególnej formy dokumentów. Ustalamy też, czy na danym etapie potrzebny będzie osobisty udział klienta. Więcej o organizacji takiej pomocy opisujemy na podstronie poświęconej pomocy prawnej dla osób mieszkających za granicą.

Podstawy prawne i aktualność informacji

Opracowanie: Kancelaria Adwokacka Michał Ciupa i Partnerzy w Katowicach.
Stan prawny i aktualizacja informacji: 13 września 2026 r. Zastosowanie poszczególnych zasad zależy od rodzaju prawa, dokumentów, dat istotnych zdarzeń oraz okoliczności konkretnej sprawy.

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) — w szczególności art. 144–145, 151–154, 158, 172–176, 195–212, 220–226, 231, 244, 285–305⁴, 336–346, 405–410 oraz przepisy o najmie.
Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 468 ze zm.) — w szczególności art. 183¹, 478, 520, 606–610, 617–625, 730 i 730¹.
Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1066) — w szczególności art. 1, 5–10 i 36⁴; prawa ujawnione w księdze, rękojmia i dokumenty elektroniczne.
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232) — w szczególności art. 3, 18 –19 i 25; nieruchomość wspólna, zarząd i zaskarżanie uchwał.
Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725) — w szczególności art. 6, 11, 14, 16–17 i 19a–19e; kaucja, wypowiedzenie, wydanie lokalu i najem okazjonalny.
Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.) — w szczególności przepisy o planach i warunkach zabudowy, w tym art. 61 i 64c–65.
Ustawa z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688 ze zm.) — w szczególności art. 59, 62 i 67; przejściowe zasady wydawania i ważności decyzji oraz zachowanie mocy planów miejscowych.
Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.) — w szczególności przepisy o legalności robót i użytkowania, w tym art. 49f i 50 ust. 6.
Ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 101) — w szczególności art. 3 i 11; świadectwa oraz ich przekazywanie przy sprzedaży i najmie.
Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 941) — ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi i udziałami oraz uprawnienia KOWR.
Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1228 ze zm.) — w szczególności art. 13c, 27, 39–41, 102 i 108; opłaty i zwolnienie od kosztów.
Rzecznik Praw Obywatelskich — sprawa zasiedzenia służebności przesyłu — informacja o rozstrzygnięciach P 10/16 i SK 17/18 oraz stanowiska Ministerstwa Sprawiedliwości i Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego.